-Sự phát triển quá nóng của condotel đang dẫn đến nguy cơ bội thực nguồn cung cho thị trường du lịch, nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các dự án condotel đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư cũng là vấn đề rất đáng quan ngại.Trước thực trạng trên, cùng những điểm thiếu minh bạch trong kinh doanh loại hình sản phẩm mới này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã kiến nghị 5 giải pháp giảm rủi ro, để mô hình condotel phát triển bền vững.
 |
Sự phát triển nóng của condotel đi kèm nhiều rủi ro |
Thứ nhất, về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel, Hiệp hội nhận thấy tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng, đã có tiêu chuẩn tùy theo khách sạn, resort 5 sao, 4 sao... Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.
Thứ 2, về pháp luật đất đai, Hiệp hội nhận thấy vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.
Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
Hiệp hội nhận thấy các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.
Thứ 3, về tài chính đất đai, Hiệp hội nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
Thứ 4, Hiệp hội kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.
Thứ 5, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: (a) Công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; (b) Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; (c) Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; (d) Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.
Quốc Tuấn
Condotel ‘đuối sức’ sau cuộc đua cam kết lợi nhuận
Từ chỗ condotel chỉ cam kết lợi nhuận chỉ 6 - 8%/năm, đến nay, nhiều dự án đã đẩy mức cam kết này lên 10%/năm, thậm chí 12 - 15%/năm. Cuộc đua này không nằm ngoài quy luật, “lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn”.
" alt="Kiến nghị tháo ‘ngòi nổ’ cho condotel"/>
Kiến nghị tháo ‘ngòi nổ’ cho condotel
-Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo về thị trường căn hộ Việt Nam. Trong đó, Savills cho biết lợi suất cho thuê nhà ở tại Hà Nội (7,4%) đang cao gấp đôi so với Singapore (3,7%). Tỷ lệ này cũng đang dẫn đầu khu vực Đông Nam Á.Theo Savills, Hà Nội và TP.HCM đang dẫn đầu khu vực Đông Nam Á về lợi suất cho thuê bất động sản. Trong đó, lợi suất cho thuê ở Hà Nội đạt 7,4%, còn TP.HCM là 5,8%. Chỉ số này cao hơn Jakarta (5,2%), Kuala Lumpur (4,8%), Manila (4,3%), Bang Kok (4%), Singapore (3,7%). Với hiệu suất trên, thị trường đầu tư bất động sản nhà ở cho thuê tại Việt Nam được Savills đánh giá hấp dẫn hơn các thị trường trong khu vực.
 |
Lợi suất cho thuê nhà ở tại Hà Nội đang dẫn đầu khu vực Đông Nam Á.
|
Savills cũng cho biết, từ năm 2015 trở đi, số lượng căn hộ tung ra thị trường mỗi năm liên tục tăng mạnh. Năm 2015, TP.HCM và Hà Nội mỗi nơi có hơn 10.000 căn hộ được đưa vào sử dụng. Năm 2016, TP.HCM có hơn 25.000 căn hộ bàn giao, còn Hà Nội có khoảng 15.000 sản phẩm.
Thế nhưng, đến năm 2017, nguồn cung căn hộ hoàn thiện được đưa ra thị trường Hà Nội và TP.HCM đạt mức kỷ lục, khi mỗi thành phố có khoảng 35.000 căn hộ được bàn giao. Những dự án mới được bàn giao này dự kiến sẽ gây sức ép lên thị trường cho thuê.
Đáng chú ý, số liệu của Numbeo.com vào năm 2017 còn cho thấy, giá nhà ở tại Việt Nam đang cao gấp 25 lần so với thu nhập trung bình của người dân. Hiện nay, Việt Nam đang có khoảng 27% cư dân đô thị, tương đương 31 triệu người đang sống trong điều kiện nhà ở chất lượng thấp, theo thống kê của của tổ chức UN – Habita.
Với thực trạng trên, Savills cho rằng, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có giá dưới 900 USD/m2 là thị trường rất tiềm năng. Dòng sản phẩm nhà ở này cũng khá gần với khả năng chi trả của người dân. Mặt khác, đây chính là nguồn cầu đầy tiềm năng của thị trường nhà ở. Trong thời gian tới, Savills dự báo tỷ trọng những người mua nhà lần đầu và những người ở thực sẽ tăng lên.
Diệu Thủy
Người nước ngoài muốn gì khi thuê nhà?
Thủ tục thuê nhanh gọn, an ninh tối đa, chất lượng sống và sự hỗ trợtích cực của ban quản lý dự án là những điều mà người ngoại quốc quantâm hàng đầu khi muốn thuê căn hộ chung cư.
" alt="Cho thuê nhà ở Hà Nội lời gấp đôi Singapore?"/>
Cho thuê nhà ở Hà Nội lời gấp đôi Singapore?
-Ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, chưa nhìn thấy quyển sổ đỏ nào của condotel (căn hộ khách sạn) và đặt hàng “ai có thì cho tôi mượn”.Gánh nặng rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp
Tại tọa đàm “Thị trường condotel và nỗi lo thừa cung”được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, không phải lo ngại về việc thừa cung điều khiến nhiều người băn khoăn nhất và cũng có thể thành rủi ro với nhà đầu tư thứ cấp là tính pháp lý đối với condotel vẫn còn chông chênh, chưa được hoàn thiện.
Theo ông, hiện các bộ luật đều vướng khi phát triển hoàn thiện sản phẩm condotel theo đúng nghĩa và bắt đầu bộc lộ những vấn đề về cơ sở cấp quyền sở hữu cho các căn hộ, việc quản lý, phát triển dịch vụ...
 |
Nhiều chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần chú ý đến tính pháp lý đối với condotel hiện vẫn còn chông chênh, chưa được hoàn thiện (Ảnh minh họa). |
“Condotel mới phát triển 2 năm nhưng đã bộc lộ những vấn đề quản lý, dịch vụ, sử dụng bộ máy hiện có, công nghệ hiện có chưa chắc đã đảm bảo được nhu cầu. Ngoài ra, vấn đề cam kết lợi nhuận, phân chia lợi nhuận của các chủ đầu tư với khách hàng cũng cần được đặt ra. Các nhà đầu tư hiện nay nhiều nhất là cam kết trong giới hạn tối đa 10 năm, còn sau đó kịch bản sẽ như thế nào chưa ai biết được”, ông Thành nói.
Nêu ý kiến về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá, hiện nay, gánh nặng rủi ro đang bị đẩy cho nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, theo ông Châu, hiện giá bán nhiều condotel tương đương với các căn hộ cao cấp ở TP.HCM dù vị trí ven biển. Vì thế, cơ quan quản lý cần phải có khung pháp lý, biện pháp bảo đảm chủ đầu tư thực hiện lời hứa đảm bảo lãi suất 8-12% trong 8-10 năm. Vị Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, kể cả khi hết thời gian cam kết chủ đầu tư phải đưa ra biện pháp bảo đảm cho nhà đầu tư thứ cấp.
Trao đổi về vấn đề này, ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng chia sẻ, nếu với tư cách nhà đầu tư thứ cấp, ông cũng rất lo ngại.
Chia sẻ thêm về tính rủi ro trong đầu tư condotel, ông Thường cho biết, gần đây Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đã tổ chức một số đoàn làm việc với các địa phương có dự án condotel. Mục đích là để nghe xem các nhà đầu tư đánh giá hiệu quả đầu tư như thế nào, vấn đề pháp lý ra sao…
“Nói đến lo ngại của người dân, tôi nghĩ nếu tôi là dân tôi cũng lo ngại. Tôi không nói không tin tưởng cam kết chủ đầu tư, nhưng một loại hình bất động sản chỉ dựa vào cam kết của chủ đầu tư thì sau này sẽ nảy sinh nhiều vấn đề. Sự cam kết phải trên cơ sở nhà nước quy định thì người dân mới yên tâm” – vị Trưởng phòng Quản lý Bất động sản nêu quan điểm cá nhân.
“Cũng như chuyện bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai, dù đã có quy định nhưng các chủ đầu tư vẫn rất ít thực hiện nghiêm túc, vì nhiều lý do. Khách hàng luôn yếu thế hơn chủ đầu tư, ngay cả trong chuyện kí hợp đồng. Hợp đồng là do chủ đầu tư soạn, khách hàng chỉ kí chứ có được thảo luận đâu. Hiện nay các chủ đầu tư có xu hướng cam kết rất mạnh đối với loại hình này. Có chủ đầu tư cam kết 8% trong 3 năm, có khi là 10% trong 10 năm. Mua một căn 10 năm sau đã được 100% rồi chẳng phải làm gì cả. Nghe rất dễ nhưng sau 10 năm sau mới là câu chuyện” – ông Thường đặt vấn đề.
Tại hội thảo, nhiều chuyên gia cũng nêu lên lo ngại về vấn đề pháp lý cho condotel. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, có một số địa phương có nghị quyết cấp sổ đỏ ổn định lâu dài cho các căn hộ khách sạn du lịch có ghi thêm không hình thành đơn vị ở. Nhưng điều này nếu nói theo Luật đất đai là hoàn toàn không có.
Ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhấn mạnh, condotel là loại hình bất động sản mới và các Luật chưa có quy định cụ thể.Vị này chia sẻ chưa nhìn thấy quyển sổ đỏ nào của condotel và đặt hàng “ai có thì cho tôi mượn”.
Doanh nghiệp vẫn lạc quan
Trước nhiều ý kiến quan ngại về sự rủi ro của condotel, dưới góc độ doanh nghiệp bà Hương Trần Kiều Dung - Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn FLC cho hay, hiện nay có nhiều khách sạn trên 10 năm vẫn hiệu quả. Tất nhiên trong quá trình hoạt động, condotel sẽ thường xuyên được bảo trì, nâng cấp.
“Giả sử, trong quá trình vận hành chủ đầu tư phá sản thì sẽ phải được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác, cam kết các quyền lợi tối đa với nhà đầu tư. Do đó, sẽ không có chuyện có rủi ro về tài sản, khách hàng vẫn được đảm bảo về vốn, lãi suất tốt hàng năm”, bà Dung nói.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội đồng Quản trị Phú Quý Land cũng lạc quan cho rằng, thị trường condotel của Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng khi đặt so sánh trong tương quan với nước láng giềng Thái Lan. Cũng theo ông Hà, nếu có chính sách phát triển tốt thì sản phẩm này không chỉ thúc đẩy ngành du lịch mà còn cả bất động sản, ví dụ như chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua condotel.
Trong khi đó, ông Hoàng Nhân Chính –Trưởng Ban thư ký Hội đồng tư vấn du lịch, cho biết, khách quốc tế lo ngại nhất là môi trường bền vững ở khu du lịch. Nếu các khu du lịch cho khách quốc tế nhìn thấy ảnh hưởng đến môi trường họ sẽ tẩy chay, không đến.
“Ví dụ, hiện ở Sapa khách du lịch quá lớn ảnh hưởng đến sức chứa, có mặt tích cực và tiêu cực. Nếu phát triển nóng quá, du lịch sẽ ảnh hưởng đến môi trường, xã hội. Tôi cũng lưu ý thêm, ở resort có tính mùa vụ. Ví dụ, thời điểm hiện tại đang rất lạc quan về tỷ lệ phòng cao nhưng sắp tới có thể thay đổi” – vị Trưởng ban thư ký Hội đồng tư vấn du lịch lưu ý.
Theo ông Phạm Văn Thường – Trưởng phòng quản lý bất động sản (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng), hiện Thủ tướng cũng giao cho 3 bộ là Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel. Bộ TN-MT được giao quản lý sử dụng đất và kinh doanh tài sản trên đất, còn Bộ Tài chính nghiên cứu về cơ chế tài chính đất đai đối với condotel.
Condotel là khái niệm đã xuất hiện ở Việt Nam 5 năm nay. Mô hình kinh doanh này là việc thay vì xây khách sạn thuần túy, các phòng khách sạn, biệt thự được tách riêng thành từng căn condotel để mở bán và mô hình này đang thu hút nhiều chủ đầu tư. Theo Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, trong năm 2016, 70% căn hộ tung ra thị trường là condotel.
Còn tại Đà Nẵng, theo số liệu của hãng tư vấn CBRE, số lượng phòng villa nghỉ dưỡng, condotel có thể tăng hơn gấp đôi ngay trong năm nay. Với sự bùng nổ như vậy, người ta cũng nhắc nhiều tới rủi ro, mà đầu tiên là thiếu khung pháp lý dành cho condotel.
Tại một cuộc họp HĐND TP Đà Nẵng, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ đã cảnh báo các dự án căn hộ cao cấp, condotel cao tầng mọc lên nhiều ở nội thành đã làm tăng lượng người sinh sống, gây quá tải hạ tầng đô thị, nhất là tắc nghẽn giao thông nên TP cần phải có giải pháp kiểm soát.
Hồng Khanh
Condotel đua lợi nhuận khủng, khách hàng ôm rủi ro
Ngày càng nhiều dự án condotel được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, các sản phẩm và chương trình cam kết ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua.
" alt="Mua condotel chưa nhìn thấy cuốn sổ đỏ nào"/>
Mua condotel chưa nhìn thấy cuốn sổ đỏ nào
Ông lớn bất động sản vỡ nợ, chật vật bán gần 20 dự án gom tiềnSau nhiều tháng vật lộn với khó khăn tài chính, "ông lớn" bất động sản ở Trung Quốc đã không thanh toán tiền gốc và lãi với khoản trái phiếu trị giá 1 tỷ USD.
- “Bác sĩ đang tiếp tục truyền hóa trị liều cao cho bé. Nhìn thấy con thế này em buồn lắm. Con mắt kia bây giờ khó khăn lắm bé mới có thể thấy một chút ánh sáng. Giờ chỉ biết cầu trời sao cho nó còn chút ánh sáng”, anh Trương Văn Út nhỏ rơm rớm lệ.
